Declaração de imóvel no imposto de renda: um guia completo para preencher corretamente

Você sabia que, em 2023, a Receita Federal recebeu mais de 40 milhões de declarações do Imposto de Renda da Pessoa Física (IRPF)? [Fonte: Receita Federal]. Um dos itens que mais geram dúvidas é a declaração de imóvel. 

Seja você proprietário, comprador, vendedor ou locador, entender como informar corretamente seus bens imóveis é crucial para evitar problemas com o Fisco. Neste guia completo, vamos desmistificar o processo, explicando passo a passo como preencher essa parte essencial da sua declaração.

Por que a declaração de imóvel é tão importante?

A declaração de imóvel no Imposto de Renda serve como um registro oficial dos seus bens. Sendo assim, a Receita Federal utiliza essas informações para verificar a evolução patrimonial do contribuinte. 

Ou seja, ela compara o que você declarou no ano anterior com o que está declarando agora. Se houver um aumento de patrimônio que não condiz com os rendimentos informados, isso pode levantar suspeitas e gerar uma malha fina. 

Por isso, a precisão e a transparência são fundamentais. Além disso, a correta declaração garante que você pague o imposto devido sobre ganhos de capital (em caso de venda, por exemplo) e que aproveite eventuais deduções permitidas por lei.

Quem precisa declarar imóveis?

Basicamente, qualquer pessoa que possua um ou mais imóveis e que se enquadre nos critérios de obrigatoriedade da Receita Federal precisa declará-los. Isso inclui:

• Proprietários: Quem comprou um imóvel e está na escritura.
• Compradores: Quem adquiriu um imóvel, mesmo que ainda não tenha a escritura definitiva, mas já firmou um contrato de compra e venda e pagou parte do valor.
• Vendedores: Quem vendeu um imóvel durante o ano-calendário, pois pode haver imposto sobre o ganho de capital.
• Doadores ou Doados: Quem recebeu ou doou um imóvel.
• Herdeiros ou Espólios: Quem recebeu ou administrou um imóvel de herança.
• Locadores: Quem aluga imóveis para terceiros e recebe rendimentos de aluguel.

Os critérios de obrigatoriedade para a declaração do IRPF em geral mudam anualmente, mas geralmente incluem limites de rendimentos tributáveis, rendimentos isentos, ganhos de capital, posse de bens ou direitos (incluindo imóveis) e atividade rural. É essencial verificar as regras específicas do ano em que você está declarando.

Onde declarar imóveis no programa da receita federal?

O programa da Receita Federal para declaração do Imposto de Renda possui uma seção específica para bens e direitos. Geralmente, ela se chama “Bens e Direitos”. Além disso, dentro dessa seção, você encontrará códigos para classificar cada tipo de bem, incluindo os imóveis.

O processo envolve:

1. Acessar a ficha “Bens e Direitos”: No menu lateral do programa.
2. Selecionar o grupo “01 – Bens Imóveis”: Este grupo abrange todos os tipos de propriedades.
3. Escolher o código específico: Há códigos para casas, apartamentos, terrenos, salas comerciais, galpões, etc.
4. Informar a situação em 31/12 do ano anterior e 31/12 do ano-calendário: Aqui você detalha o valor do imóvel em cada data.
5. Preencher os detalhes do imóvel: Como localização, data de aquisição, CNPJ/CPF do vendedor/comprador, e outras informações relevantes.

Sendo assim, é fundamental ter em mãos todos os documentos que comprovem a posse e os valores declarados.

Como preencher a seção “bens e direitos” para imóveis

Esta é a parte que exige mais atenção. Vamos detalhar os campos mais importantes:

Grupo e código

Como mencionado, o grupo é “01 – Bens Imóveis”. Dentro dele, os códigos variam:

• 01 – Apartamento
• 02 – Casa
• 03 – Terreno
• 04 – Galpão
• 05 – Edifício (em condomínio)
• 06 – Imóvel rural
• 10 – Loja
• 11 – Sala
• 12 – Condomínio Edilício (como unidade autônoma)
• 13 – Imóvel em construção
• 14 – Benfeitorias em imóvel de terceiros
• 15 – Direito de superfície
• 16 – Outros bens imóveis

Escolha o código que melhor descreve o seu imóvel.

Localização

Informe o país onde o imóvel está localizado. Se for no Brasil, o programa geralmente já está configurado para isso.

Discriminação

Este é um dos campos mais importantes. Portanto, aqui você deve detalhar o máximo possível sobre o imóvel. Inclua:

• Tipo de imóvel: Apartamento, casa, terreno, etc.
• Data de aquisição: Essencial para cálculo de ganho de capital.
• Forma de aquisição: Compra, doação, herança, permuta, etc.
• Dados do vendedor/doador/transmitente: Nome completo e CPF/CNPJ.
• Dados do comprador/donatário/adquirente: Nome completo e CPF/CNPJ (se aplicável).
• Condições de pagamento: Se financiado, informe o saldo devedor.
• Número da matrícula no Registro de Imóveis: Um dado crucial.
• Cartório de Registro de Imóveis: Onde o imóvel está registrado.
• IPTU: Número do contribuinte.
• Se está alugado: Informe o nome e CPF/CNPJ do inquilino.
• Se está em construção: Detalhe o andamento e os valores gastos até o momento.

Exemplo de Discriminação: “Apartamento adquirido em 01/03/2015 pelo valor de R$ 300.000,00, pago com recursos próprios e financiamento bancário. Matrícula nº 123.456 no Cartório de Registro de Imóveis da Comarca de São Paulo/SP. Vendedor: João da Silva (CPF XXX.XXX.XXX-XX).”

Situação em 31/12 do Ano Anterior

Neste campo, você informará o valor contábil do imóvel em 31 de dezembro do ano anterior ao ano-calendário da declaração. Por exemplo, se você está declarando o IRPF referente a 2023, aqui você colocará o valor que o imóvel tinha em 31/12/2022.

Importante: Você deve informar o custo de aquisição do imóvel, e não o seu valor de mercado. Pois, isso inclui o valor pago, impostos pagos na aquisição (ITBI, por exemplo), custos com cartório e registro, e benfeitorias realizadas.

Situação em 31/12 do Ano-Calendário

Neste campo, você informará o valor contábil do imóvel em 31 de dezembro do ano-calendário da declaração (31/12/2023, no nosso exemplo). Pois, o valor aqui será atualizado com base nos gastos adicionais no ano, como:

• Pagamento de parcelas do financiamento: Apenas a parte do valor principal pago, não os juros.
• Benfeitorias realizadas: Reformas, construções, etc.
• Despesas com cartório e impostos pagos no ano referente ao imóvel.

Além disso, nunca inclua o valor dos juros de financiamento nem as taxas de condomínio e IPTU nesses campos, pois esses gastos representam custos de manutenção, e não de aquisição ou de valorização contábil do bem.

Saldo Devedor (para Financiamentos)

Se você adquiriu o imóvel por meio de financiamento, deve informar o saldo devedor total em 31/12 do ano-calendário. Contudo, este valor é diferente do que você informa na ficha “Dívidas e Ônus Reais”. O saldo devedor aqui entra para atualizar o custo de aquisição do bem.

Outras Informações

Dependendo do código e da situação do imóvel, outros campos podem aparecer, como:

• CPF/CNPJ do transmitente/adquirente: Essencial para rastrear a operação.
• Data de aquisição/alienação: Fundamental para cálculo de ganho de capital.
• Número de inscrição no SPU (quando aplicável): Para terrenos de marinha, por exemplo.

Como declarar a compra ou venda de imóvel

Antes de tudo, é importante saber que você precisa informar corretamente a compra e a venda de imóveis na Declaração de Imposto de Renda, a fim de evitar inconsistências com a Receita Federal.

Cada operação possui regras próprias de preenchimento e, no caso da venda, pode haver apuração de imposto sobre ganho de capital. A seguir, veja como declarar cada situação de forma adequada.

Compra de Imóvel

Por exemplo, ao comprar um imóvel durante o ano-calendário, você deve:

1. Declarar o imóvel na ficha “Bens e Direitos”: Utilize o código correspondente e preencha a discriminação com todos os detalhes da aquisição, incluindo dados do vendedor e data.
2. Informar o valor pago: Na ficha “Bens e Direitos”, no campo “Situação em 31/12 do Ano-Calendário”, você informará o valor total pago até aquela data (sinal, parcelas, ITBI, custos de cartório, etc.).
3. Declarar a dívida (se houver financiamento): Na ficha “Dívidas e Ônus Reais”, você informará o saldo devedor total do financiamento em 31/12 do ano-calendário. O valor pago de entrada e as parcelas amortizadas do principal entram na ficha “Bens e Direitos”, enquanto o saldo restante vai para “Dívidas e Ônus Reais”.

Venda de Imóvel

Se você vendeu um imóvel, o processo é um pouco mais complexo, pois pode haver incidência de Imposto de Renda sobre o ganho de capital.

1. Calcular o Ganho de Capital: O ganho de capital é a diferença entre o valor de venda e o custo de aquisição (valor pago + despesas comprovadas como ITBI, comissões, reformas, etc.). 

Portanto, você deve utilizar o programa específico da Receita Federal para calcular o Ganho de Capital (GCAP) sempre que houver lucro na venda de imóveis.

2. Pagar o Imposto (se devido): Se houver ganho de capital tributável, o imposto deve ser pago até o último dia útil do mês seguinte à venda, através do DARF. As alíquotas variam conforme o valor do ganho. [Fonte: Receita Federal – Ganhos de Capital].
3. Informar a Venda na Declaração: Na ficha “Bens e Direitos”, localize o imóvel vendido e: 

Na discriminação, informe a data da venda e os dados do comprador.  No campo “Situação em 31/12 do Ano-Calendário”, informe R$ 0,00 (zero), pois o bem não pertence mais a você. Preencha a ficha “Ganhos de Capital”: Importe os dados do GCAP e verifique se o imposto foi pago corretamente.

Observação: Existem algumas isenções para venda de imóveis, como a venda do único imóvel residencial por valor até R$ 440.000,00, desde que não tenha vendido outro imóvel nos últimos cinco anos. Consulte a legislação para verificar as condições de isenção.

Declaração de imóveis financiados

Imóveis financiados exigem atenção especial em duas fichas:

1. Bens e direitos

• Valor de aquisição: Informe o valor total do imóvel (contrato).
• Discriminação: Detalhe a compra, o valor total, o valor da entrada, o valor financiado, o nome do banco, o número do contrato e o saldo devedor.
• Situação em 31/12 do Ano-Calendário: Some o valor pago de entrada e todas as parcelas do principal pagas durante o ano-calendário. Não some os juros.

2. Dívidas e ônus reais

• Informe o saldo devedor total do financiamento em 31/12 do ano-calendário. Este é o valor total que ainda falta pagar ao banco.

É comum haver confusão entre os valores a serem informados em cada ficha. Lembre-se: em “Bens e Direitos”, você declara o custo de aquisição do seu bem (o que você já pagou dele), e em “Dívidas e Ônus Reais”, você declara o que deve. 

A soma do valor pago (em “Bens e Direitos”) mais o saldo devedor (em “Dívidas e Ônus Reais”) deve se aproximar do valor total do imóvel, mas não necessariamente será igual devido a juros e outras correções.

Declaração de imóveis alugados

Se você possui um imóvel alugado e recebe rendimentos de aluguel, a declaração é feita em duas partes:

1. Bens e direitos

• Declare o imóvel como de costume, informando o valor de aquisição e a situação em 31/12.
• Na discriminação, informe que o imóvel está alugado e os dados do inquilino (nome e CPF).

2. Rendimentos tributáveis recebidos de pessoa jurídica ou física

• Se o inquilino for Pessoa Jurídica: O aluguel recebido deve ser declarado na ficha “Rendimentos Tributáveis Recebidos de Pessoa Jurídica”. Pois, a empresa que pagou o aluguel já informou à Receita Federal, através da EFD-Reinf. Você deve conferir se os valores batem.
• Se o inquilino for Pessoa Física: Os rendimentos de aluguel recebidos de pessoa física são tributados mensalmente pelo carnê-leão, caso ultrapassem o limite de isenção (R$ 1.903,98 por mês em 2023, sujeito a alterações). 

Sendo assim, se você fez o carnê-leão, os valores já pagos serão importados para a ficha “Rendimentos Tributáveis Recebidos de Pessoa Física/Exterior”. 

Se não fez, precisará calcular e pagar o imposto devido, acrescido de multa e juros, ou declarar o rendimento bruto e solicitar a dedução das despesas permitidas (IPTU, condomínio, taxas, etc.) na ficha “Rendimentos Tributáveis Recebidos de Pessoa Física”.

O recolhimento mensal via carnê-leão é fundamental para evitar multas e juros na declaração anual.

Declaração de imóveis recebidos por doação ou herança

Ao receber um imóvel por doação ou herança, é fundamental informar corretamente essa aquisição na Declaração de Imposto de Renda para evitar inconsistências com a Receita Federal. 

Por exemplo, cada forma de transmissão possui regras específicas quanto ao preenchimento, valores e responsabilidade pelo pagamento do ITCMD, que é um imposto estadual. A seguir, veja como declarar cada situação.

Doação

• Recebimento de Doação: O imóvel doado entra na sua declaração na ficha “Bens e Direitos”. Na discriminação, informe quem doou, a data, o valor do bem (geralmente o valor venal ou o valor declarado no ITCMD) e os dados do doador. 

O valor informado em “Situação em 31/12” será o valor do bem recebido. O imposto sobre doações (ITCMD) é estadual e deve ser pago pelo doador ou donatário, conforme a legislação do seu estado.

• Doação de Imóvel: Se você doou um imóvel, ele deve ser retirado da sua declaração, informando a data e os dados do donatário na discriminação. O imposto (ITCMD) é de sua responsabilidade, salvo acordo em contrário.

Herança

• O imóvel recebido como herança entra na ficha “Bens e Direitos” do inventário (se houver) ou diretamente na declaração do herdeiro. Na discriminação, informe que o bem foi recebido por herança, o nome do falecido, a data do falecimento e, se aplicável, o número do processo de inventário. 

Sendo assim, o valor a ser declarado é o valor venal constante no formal de partilha ou o valor declarado no ITCMD (imposto sobre transmissão causa mortis e doação).

• O imposto sobre herança (ITCMD) também é estadual e deve ser pago pelo espólio ou pelos herdeiros.

Benfeitorias e reformas

Gastos com benfeitorias (obras que aumentam a área construída ou melhoram a estrutura do imóvel) e reformas (melhorias estéticas ou funcionais) podem ser somados ao custo de aquisição do imóvel. 

Por exemplo, guarde todos os comprovantes (notas fiscais, recibos, contratos de empreitada) para comprovar estes gastos caso a Receita Federal solicite.

• Declare esses valores na ficha “Bens e Direitos”, somando-os ao valor do imóvel na “Situação em 31/12 do Ano-Calendário”.
• Na discriminação do imóvel, é recomendável detalhar as benfeitorias realizadas e os valores gastos.

Erros comuns na declaração de imóveis e como evitá-los

Ao declarar imóveis no Imposto de Renda, alguns equívocos são bastante recorrentes e podem levar o contribuinte à malha fina ou ao pagamento de impostos indevidos.

Por isso, conhecer esses erros e entender como evitá-los é fundamental para preencher a ficha “Bens e Direitos” de forma correta e manter a regularidade junto à Receita Federal.

• Declarar o valor de mercado em vez do custo de aquisição: A Receita Federal se baseia no custo de aquisição para calcular o ganho de capital. O valor de mercado só é relevante em casos específicos de isenção ou como parâmetro para o ITCMD/ITBI.
• Não informar o CPF/CNPJ do vendedor/comprador: Isso dificulta o rastreamento das transações e pode gerar inconsistências.
• Omitir a venda de um imóvel: Leva à tributação do ganho de capital e multas.
• Confundir juros de financiamento com amortização do principal: Apenas a amortização do principal entra no custo de aquisição em “Bens e Direitos”. Os juros são despesas financeiras.
• Não guardar os comprovantes: Notas fiscais de compra, recibos de impostos e taxas, contratos, escrituras, etc., são essenciais para comprovar as informações declaradas.
• Declarar IPTU e condomínio em “Bens e Direitos”: Estes são gastos de manutenção e devem ser deduzidos na declaração de rendimentos (se aplicável) ou simplesmente pagos, sem impactar o valor contábil do bem.

A importância da correta declaração de imóveis no Imposto de Renda

A declaração de imóvel no Imposto de Renda é um processo que exige cuidado e atenção aos detalhes. Informar corretamente os seus bens imóveis na ficha “Bens e Direitos”, considerando o custo de aquisição e as atualizações anuais, é fundamental para evitar cair na malha fina e pagar multas. 

Portanto, compreender as particularidades de compras, vendas, financiamentos, doações, heranças e locações permite que você preencha sua declaração com segurança.

Guardar todos os comprovantes e, se necessário, buscar a ajuda de um profissional qualificado, são passos essenciais para garantir a conformidade fiscal e a paz de espírito.

Pois, a Receita Federal está cada vez mais rigorosa na fiscalização, tornando a precisão na declaração de bens um pilar importante para a saúde financeira do contribuinte.